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河南省房地产估价师与经纪人协会 关于发布系列房地产估价技术指引的通知
发布时间:2020.03.04    新闻来源:河南方迪   浏览次数:

豫房估协〔2013〕18号

各单位会员、个人会员:

  为提高河南省房地产估价技术水平,解决长期以来存在的估价技术参数选取不规范的问题,受河南省房地产估价师与经纪人协会的委托,河南宏基房地产评估测绘有限公司根据多年来的实践经验,撰写了《河南省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取》。经河南省房地产估价行业诚信联盟成员单位审核、试用,河南省房地产估价师与经纪人协会决定予以发布,在全省房地产估价活动中推广使用。

  今后,协会将分期推出房地产估价参数选取、估价报告重要片段规范撰写等系列技术指引作为《房地产估价规范》的补充内容,供我省房地产估价机构参考使用。在房地产估价活动中不参考使用本技术指引的,应在报告中阐明理由。

  附件:河南省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取


  2013年3月18日


  附件:


  河南省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取


  报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一,对收益法估价结果影响甚大。估价实践中,报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在,取值过程不规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。

  根据当前房地产市场状况,一般情况下,宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。

  一、累加法

  以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率,风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。

  提示:

  1.报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率;有长期国债年利率的,不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。

  2.风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险,结合当时的货币政策综合确定;货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次,应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考,短期从紧、宽松货币政策时,考虑风险调整值的幅度,使报酬率相对稳定。货币政策是渐进的,应先判断货币政策走向。

  3.从用途上分,风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业;从档次上分,风险调整值自低到高的顺序是:住宅(低档、中档、高档)、写字楼(丙级、乙级、甲级)、商业(小区级、区级、市级)。

  二、市场提取法

  选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据,选用相应的收益法公式,求取报酬率或资本化率。

  提示:

  1.求取报酬率的方程一般为不易解方程,在无计算软件的情况下,须多次试算并利用线性内插法近似求取。

  2.多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时,应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等,采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率,如认为无差别,权数相同。

  3.对求取的报酬率要进行适当的调整,当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比,收益风险有降低的趋势时,报酬率可